Недвижимость. Строительство. Подряд

С какого момента недвижимость становится недвижимой…

Ни для кого не секрет, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента соответствующей государственной регистрации Росреестром. Именно вокруг этой регистрации права происходят практически все споры о недвижимом имуществе. Это связано соответственно с тем, что государственная регистрация права подтверждает то, являетесь Вы собственником недвижимого имущества или нет.

Заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, и, получив его по акту приема передачи, Вы делаетесь только владельцем этого имущества. Право собственности на имущество Вы получите только после его государственной регистрации. По получению права собственности Вы сможете не только владеть им, но и распоряжаться.

Например, арендодатель и арендатор заключили договор аренды недвижимости на срок менее года. В последующем арендатор, по причине не выполнения обязательств арендодателем, заявил иск о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска было положено то, что арендодатель не имеет государственной регистрации права собственности на имущество, а, следовательно, не вправе сдавать его в аренду. Решением арбитражного суда иск был удовлетворен, так как суд признал нарушения закона при заключении договора аренды.

Главным во всех спорах о правах на недвижимое имущество является государственная регистрация права собственности. Есть даже выражение – прав не тот, у кого есть права, а у кого эти права зарегистрированы.

Что нам стоит дом построить…

Инвестиционная деятельность в строительстве является одной из самых сложных по причине того, что данный вид договоров четко не урегулирован законом. Ныне действующий Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» был принят в 1991г. и не учитывает всех отношений сторон на настоящем этапе.

Поэтому суды, зачастую, рассматривают инвестиционные договора, как смешенные. То есть, содержащие в себе несколько видов договоров – строительного подряда, возмездного оказания услуг и т.д.

Если инвестиционный договор был заключен в отношении строительства жилого дома, то данный вид договоров подпадает под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Именно в этих причинах кроется сложность в судебной защите прав инвестора. Договор инвестирования должен быть составлен с учетом многообразной судебной практики, и при обращении в суд инвестор должен иметь четкий анализ рассмотрения подобных дела судами данного региона.

Подрядчик или Заказчик. Кто прав?

Одним из самых распространенных споров рассматриваемых в судах это споры между подрядчиком и заказчиком. Зачастую, заказчик не доволен качеством и объемом выполненных строительно-монтажных работ, что является причиной судебного конфликта.
Укажем на два самых распространенных заблуждения об исполнении договоров строительного подряда.

Неподписанные со стороны Заказчика акты выполненных работ и справок об их стоимости (КС-2, КС-3) влекут за собой невозможность обращения в суд для взыскания Подрядчиком с Заказчика стоимости выполненных работ.

Статья 753 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными

То есть, Подрядчик, направив Заказчику по почте акты выполненных работ и справки об их стоимости, и не получив от Заказчика в разумный срок мотивированного возражения против их подписания, вправе обратиться в суд с требованием о взыскании стоимости выполненных работ.

Пример. Наш доверитель обратился в арбитражный суд с иском к Заказчику о взыскании стоимости выполненных работ. Требования были мотивированы тем, что наш доверитель, выполнив строительно-монтажные работы направил Заказчику на подписание акты и справки формы КС-2, КС-3, от подписания которых последний отказался. Исковые требования нашего доверителя были удовлетворены, так как Заказчик не подписал направленные ему документы и не предоставив мотивированных возражений против принятия выполненных строительно-монтажных работ.

Также бытует мнение о том, что подписанные Заказчиком акты выполненных работ и справок об их стоимости (КС-2, КС-3) влекут за собой невозможность для Заказчика оспорить объем и качество выполненных Подрядчиком работ.

При этом никто не учитывает, что закон и сам договор подряда устанавливает гарантийные сроки на выполненные строительно-монтажные работы, а, следовательно, в суде Заказчик вправе требовать производства судебной экспертизы для определения  стоимости и объема выполненных работ.

Коллегия адвокатов «Валиуллин, Захаров и партнеры» желает, чтобы Вы приобретали, продавали и строили недвижимость бесконфликтно.